집값 일부를 매도인이 빌려준다면, 17.7억 근저당의 의미와 위험

매도인이 매수자에게 집값 일부를 빌려주거나 잔금 지급을 미뤄주고, 소유권을 넘긴 주택에 근저당권을 설정하는 거래는 법률상 설계가 가능한 구조입니다. 다만 최근 화제가 된 29억 원 아파트 거래에서 공개적으로 확인된 핵심은 매도인 명의의 채권최고액 17억7천만 원 근저당 등기입니다. 초기 보도는 이를 셀러 파이낸싱으로 해석했지만, 이후에는 매수인이 기존 주택을 처분할 때까지 잔금을 무이자로 유예했다는 설명도 나왔습니다. 계약서·상환표 전체가 공개되지 않은 만큼 ‘17억7천만 원을 이자 받고 빌려준 거래’라고 단정해서는 안 됩니다.

이 방식이 확산되면 은행 대출이 부족한 고가주택 거래를 일부 살릴 수 있지만 빚이 사라지는 것은 아닙니다. 부채가 은행 밖의 개인채무로 이동할 뿐입니다. 매도인은 집을 팔고도 대금을 전부 현금화하지 못한 채 채권 회수 위험을 지고, 매수인은 만기상환과 담보권 실행 위험을 부담합니다. 따라서 ‘대출 규제의 간단한 우회법’이 아니라 매매계약·대여 또는 잔금유예 약정·담보등기·세금신고를 함께 설계해야 하는 고위험 거래로 보는 편이 정확합니다.

핵심 정리

거래 성사에는 도움이 될 수 있지만 매도인이 은행의 역할과 위험을 함께 떠안는 구조입니다.

사실과 추정

등기부는 담보권의 존재를 보여주지만 당사자 사이의 모든 금전계약을 보여주지는 않습니다.

근저당권은 실제 채무액이 아니라 채권자가 담보로 우선변제를 받을 수 있는 최고한도를 등기합니다. 이자·연체이자·집행비용을 고려해 원금보다 높게 정할 수 있지만 사인 간 거래가 반드시 정해진 비율을 따라야 하는 것은 아닙니다. 예를 들어 17억7천만 원을 원금의 120%라고 가정하면 원금은 14억7천5백만 원이지만, 이는 구조를 설명하기 위한 계산일 뿐 해당 거래의 실제 대여액을 입증하지 않습니다.

거래 구조

매매대금 일부를 외상으로 남기는 것과 별도 금전대차로 전환하는 방식이 모두 가능하므로 문서의 관계를 명확히 해야 합니다.

1. 매도인과 매수인이 매매가격, 계약금·중도금·잔금 일정을 정합니다.
2. 부족한 잔금 중 매도인이 대여하거나 지급을 유예할 금액을 확정합니다.
3. 별도 금전소비대차계약서나 매매계약 특약에 원금·이자·만기·상환방식을 적습니다.
4. 소유권 이전과 매도인 명의 근저당권 설정의 접수 순서와 동시이행 조건을 정합니다.
5. 선순위 담보·임차보증금·가압류·세금 체납 등 권리관계를 확인합니다.
6. 매수인이 약정대로 원리금 또는 잔금을 지급하고 완제 후 근저당 말소등기를 합니다.

계약에는 이자 지급일, 연체이율, 중도상환 가능 여부, 기간연장 조건, 기한의 이익 상실 사유, 제3자 임대·매각 여부, 채무불이행 시 임의매각이나 경매 절차와 비용 부담을 구체적으로 적어야 합니다. 말로만 ‘기존 집이 팔리면 갚는다’고 정하면 지급기한과 책임 범위부터 다툼이 생길 수 있습니다.

근저당의 의미

근저당권자는 집을 소유하는 사람이 아니라 채무불이행 때 담보가치에서 우선변제를 청구하는 채권자입니다.

매수자가 원리금이나 유예된 잔금을 갚지 않으면 매도인은 담보권을 실행해 경매를 신청할 수 있습니다. 그러나 회수액은 채권최고액만으로 보장되지 않습니다. 먼저 설정된 근저당, 조세채권, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차보증금, 경매비용과 실제 낙찰가격에 따라 매도인이 받을 금액이 줄어들 수 있습니다. 근저당의 우선변제 범위도 채권최고액 한도 안에서 순위에 따라 결정됩니다.

매도인 입장에서는 소유권 이전등기와 근저당 설정등기를 사실상 동시에 처리하고 원하는 순위를 확보하는 것이 중요합니다. 기존 은행 근저당이 남아 있다면 말소와 신규 설정의 접수 순서를 계약서에 정해야 합니다. 근저당 설정에는 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·국민주택채권과 법무사 보수 등이 발생할 수 있으며 실제 비용은 채권최고액과 등기 내용에 따라 달라집니다.

신고와 세금

개인끼리 빌렸다는 이유로 자금출처와 이자소득 과세가 사라지는 것은 아닙니다.

자금조달 신고

자금조달계획서 제출 대상 거래라면 금융기관 외 차입금도 차입 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류와 함께 구분해 적어야 합니다. 매도인 대여금을 자기자금이나 보유현금으로 다르게 기재하면 과태료와 자금출처 조사 위험이 생길 수 있습니다.

이자소득

대외적으로 대금업을 하지 않는 개인이 받는 대여 이자는 통상 비영업대금의 이익으로 분류됩니다. 국세청은 비영업대금의 이익 원천징수 세율을 25%로 안내하고 있어 이자 지급자와 수령자는 원천징수·지급명세서·종합소득 신고 여부를 세무사나 국세청 126에서 확인해야 합니다. 지방소득세도 별도로 검토해야 합니다.

저리·무이자 거래

무이자 또는 법에서 정한 적정이자율보다 낮은 금리로 돈을 빌리면 차액 상당의 경제적 이익이 증여재산가액으로 계산될 수 있습니다. 법령은 계산된 이익이 1천만 원 미만인 경우 제외하는 기준을 두고 있지만, 적정이자율과 대여기간은 거래 시점의 법령으로 다시 계산해야 합니다. 매매 당사자가 친족이 아니더라도 계약과 실제 상환이 비정상적이면 자금출처와 세무상 사실관계를 설명해야 할 수 있습니다.

최고이자율

개인 간 계약도 이자제한법의 적용을 받아 계약상 최고이자율은 현재 연 20%입니다. 수수료·위약금 등 명칭과 관계없이 실질이 이자라면 함께 판단될 수 있으므로 연체조건까지 법률 검토가 필요합니다.

장점과 위험

거래량을 늘릴 수 있다는 기대와 비제도권 부채를 키울 수 있다는 우려가 동시에 존재합니다.

LTV·DSR은 금융회사가 대출을 취급할 때 적용하는 감독규제이므로 매도인과 매수인의 1회성 사인 간 대여에 금융권 한도표가 그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 그러나 이 채무는 실제 상환해야 하는 부채이고 자금조달계획과 세무검증 대상이 될 수 있습니다. 금융당국이 온라인투자연계금융업 등 비은행 영역에도 주택대출 규제를 확대하고 있어 제도 변화도 계속 확인해야 합니다.

상황별 예시

아래 계산은 구조를 이해하기 위한 가상 사례이며 실제 계약금리와 조건을 의미하지 않습니다.

잔금 3억 원이 부족한 경우

10억 원 주택을 사는 매수인이 자기자금과 은행대출로 7억 원을 준비하고, 매도인이 3억 원을 3년간 연 5%로 빌려준다고 가정해 보겠습니다. 만기일시상환이면 매수자는 매달 세전 이자 125만 원을 내고 3년 뒤 원금 3억 원을 한 번에 갚습니다. 매도인은 예금처럼 원금이 보장되는 것이 아니라 매수자의 상환능력과 주택 담보가치에 의존하는 채권을 보유합니다.

채권최고액을 3억6천만 원으로 정한 경우

원금 3억 원에 이자·연체이자·집행비용을 고려해 채권최고액을 원금의 120%인 3억6천만 원으로 정할 수 있습니다. 이는 담보 한도일 뿐 매수자가 처음부터 3억6천만 원을 빌렸다는 의미가 아닙니다. 반대로 채권최고액을 원금과 같은 금액으로 정하면 이자와 비용 일부가 담보범위를 벗어날 수 있습니다.

기존 주택이 팔릴 때까지 잔금을 유예한 경우

매수인이 보유주택을 3개월 안에 팔아 잔금을 내기로 하고 소유권을 먼저 이전받을 수 있습니다. 이때 매도인은 유예한 잔금을 담보하기 위해 근저당을 설정합니다. 예상일에 기존 주택이 팔리지 않을 경우를 대비해 최종 만기, 기간연장 가능 횟수, 연장 이후 이자, 임의매각 절차를 미리 정해야 합니다.

매수자가 만기에 갚지 못한 경우

매수자가 은행 대환대출을 예상했지만 규제나 소득 문제로 실패하면 매도인은 기간 연장, 금리 재협상, 임의매각 또는 경매 중 하나를 선택해야 합니다. 경매 낙찰가가 하락하고 선순위 권리가 있다면 매도인은 원금을 전부 회수하지 못할 수 있으며 매수자는 주택을 잃고도 잔존채무가 남을 수 있습니다.

무이자로 빌려준 경우

매도인이 이자를 전혀 받지 않으면 매수자의 부담은 줄지만 적정이자 상당의 경제적 이익이 증여로 평가되는지 검토해야 합니다. 특히 비정상적으로 긴 만기, 상환요구가 없는 계약, 원금상환이 실제로 이뤄지지 않는 거래는 대여인지 증여인지 설명할 증빙이 필요합니다.

세입자가 있는 집인 경우

기존 임차인의 보증금과 대항력·확정일자, 선순위 담보가 있으면 매도인 근저당의 실질 담보가치가 줄어듭니다. 매매가격만 보고 채권최고액을 정하지 말고 예상 낙찰가에서 선순위 권리와 비용을 뺀 회수가능액을 보수적으로 계산해야 합니다.

계약 체크리스트

매도인과 매수인이 같은 중개인의 설명만 듣기보다 각각 독립된 법률·세무 검토를 받는 것이 안전합니다.

• 실제 대여원금·유예잔금과 채권최고액을 구분합니다.
• 소유권 이전과 근저당 설정의 동시 접수 순서를 정합니다.
• 등기부의 선순위 권리·가압류·임차보증금을 확인합니다.
• 이자율·지급일·최종 만기·상환방식을 숫자로 적습니다.
• 연체이율이 법정 최고한도를 넘지 않는지 확인합니다.
• 기존 주택 매각 실패·대환 실패 때 처리방법을 정합니다.
• 자금조달계획서와 계약서·계좌이체 증빙을 일치시킵니다.
• 이자 원천징수와 소득세·지방소득세 담당자를 정합니다.
• 저리·무이자 거래의 증여세 가능성을 세무사에게 검토받습니다.
• 완제 뒤 근저당 말소서류와 비용 부담자를 정합니다.

시장 변화

제한적으로 늘어날 수는 있지만 일반 주택거래의 표준 금융으로 자리 잡기는 쉽지 않아 보입니다.

은행 대출한도가 거래가격에 비해 작은 고가주택, 잔금일과 기존주택 매각일이 맞지 않는 거래, 재건축 조합원 지위 승계를 위해 등기시점이 중요한 거래에서는 매도인 금융 수요가 늘 수 있습니다. 한 언론사가 특정 분당 단지의 최근 15억 원 이상 거래 30건을 조사한 결과 9건에서 매도인 명의의 대규모 근저당이 확인됐다고 보도한 사례도 있습니다. 다만 이는 한 지역과 기간을 분석한 결과로 전국 시장의 비율로 일반화할 수는 없습니다.

대부분의 매도인은 새 집 구입·세금·상속정산을 위해 매매대금 전액을 즉시 필요로 합니다. 매수자의 신용을 직접 심사하고 수년간 이자수납과 연체관리를 해야 하며, 분쟁이 나면 경매까지 감수해야 합니다. 이런 비용 때문에 셀러 파이낸싱은 거래절벽을 완전히 해결할 대중적 해법보다는 자금력이 있는 매도인과 담보가치가 충분한 일부 거래에서 쓰이는 보조수단으로 남을 가능성이 큽니다. 이는 공개된 제도와 거래구조를 토대로 한 판단이며 향후 금융·세제 규정이 바뀌면 달라질 수 있습니다.

공식 확인처

실제 계약 전에는 기사보다 법령, 등기기록, 세무당국과 전문가의 개별 검토를 우선하세요.

1. 찾기쉬운 생활법령 근저당 안내에서 저당권·근저당권과 우선변제 구조를 확인합니다.
2. 국가법령정보센터 최고이자율 규정에서 현재 연 20% 한도를 확인합니다.
3. 국세청 금융 이자소득 안내에서 비영업대금의 이익 과세를 확인합니다.
4. 상속세 및 증여세법 저리대여 규정에서 무상·저리대출의 증여이익을 확인합니다.
5. 주택취득자금 조달계획서에서 차입금 기재항목과 증빙을 확인합니다.
6. 대한민국 법원 등기소 찾기에서 관할 등기소 정보를 확인합니다.

최종 판단은 ‘거래가 가능하냐’보다 ‘매수자가 만기에 갚지 못해도 매도인이 감당할 수 있느냐’에서 시작해야 합니다. 매수자는 은행 심사를 피했다는 사실보다 전체 원리금 상환능력을 계산하고, 매도인은 높은 채권최고액보다 실제 담보순위와 경매 회수가능액을 확인해야 합니다. 수억 원 이상의 개인 간 부동산 금융은 공인중개사의 중개만으로 끝내지 말고 부동산 전문 변호사·법무사·세무사가 같은 계약서를 함께 검토하도록 하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문